Transaksi real estat komersial melambat, namun kedua sektor yang terkepung ini tetap bersinar
Versi artikel ini pertama kali muncul di buletin CNBC Property Play bersama Diana Olick. Property Play mencakup peluang baru dan berkembang bagi investor real estat, mulai dari individu hingga pemodal ventura, dana ekuitas swasta, kantor keluarga, investor institusi, dan perusahaan publik besar. Mendaftar untuk menerima edisi mendatang, langsung ke kotak masuk Anda.
Pembuatan kesepakatan real estat komersial mengalami masa sulit pada tahun 2025, setelah mendapatkan momentum yang signifikan setelah pandemi ini. Transaksi masih terjadi, namun terhenti jauh di bawah level sebelum Covid.
Nilai keseluruhan transaksi dalam dolar telah tumbuh hanya 5% dari tahun lalu pada kuartal ketiga, menurut data bulanan baru yang disediakan oleh Moody's sebagai media eksklusif untuk Property Play CNBC. Ini melacak 50 penjualan properti CRE teratas di seluruh AS
Tren yang terjadi pada bulan September mengungkapkan beberapa tema: Peralihan menuju kualitas, ketidakpastian ekonomi yang berdampak buruk pada sektor perhotelan, dan meningkatnya minat terhadap dua sektor yang terkepung – perkantoran dan ritel.
Peralihan menuju kualitas dapat dilihat dari rata-rata nilai penjualan pada bulan September, yang mencapai $12,7 juta, dibandingkan dengan rata-rata $11,2 juta pada dua tahun sebelumnya.
Dari 50 kesepakatan teratas yang tercapai, 29 di antaranya bernilai lebih dari $100 juta. Volume transaksi senilai lebih dari $100 juta pada kuartal ketiga meningkat 35% dibandingkan tahun lalu, sementara volume transaksi yang lebih kecil tidak berubah atau menyusut.
“Kami mengalami banyak pertumbuhan volume, pemulihan, setelah kenaikan suku bunga Fed pertama pada 2022-2023. 2024 adalah tahun yang cukup baik,” kata Kevin Fagan, kepala riset pasar modal CRE di Moody's. “Kami melihat ekspansi volume yang signifikan, dan hal tersebut telah terhenti mengingat semua ketidakpastian pada tahun 2025, meskipun untuk transaksi besar, yang cenderung merupakan properti berkualitas lebih tinggi.”
Fagan mencatat bahwa terdapat lebih banyak kepastian di kalangan investor terhadap properti berkualitas lebih tinggi, dan itulah sebabnya mereka melihat aliran dana dari berbagai sumber, termasuk dana utang negara.
Salah satu kelemahan yang mencolok terdapat pada sektor perhotelan, dengan nilai kesepakatan yang turun sebesar 30% pada bulan September dibandingkan dengan bulan yang sama pada tahun 2024. Sektor tersebut merupakan satu-satunya kelas aset yang mencatat penurunan signifikan pada bulan lalu, kemungkinan besar disebabkan oleh penurunan jumlah perjalanan internasional dan bisnis.
“Banyak perusahaan yang memangkas margin, dan salah satu cara mereka melakukannya adalah dengan mengurangi jenis perjalanan tertentu,” kata Fagan. “Jadi, benar-benar ada penghindaran aset hotel di kalangan pemberi pinjaman dan investor, dan hal itu terlihat dalam data volume bulan ini.”
Ketika keramahtamahan terpuruk, kantor meraih kemenangan.
Pada bulan September, Apple menghabiskan $365 juta untuk portofolio properti kantor di Sunnyvale, California. Nvidia menghabiskan $83 juta untuk satu gedung perkantoran di Santa Clara, California. Sementara itu, Metlife mendapat diskon sekitar 39% untuk properti perkantoran di Pantai Newport, California.
“Itu merupakan angka yang umum terjadi di kantor, di mana Anda melihat para penjual akhirnya menyerah,” kata Fagan. “Dengan adanya diskon semacam itu, beberapa dari perusahaan-perusahaan ini, terutama perusahaan-perusahaan teknologi besar yang memiliki banyak uang, dapat membuka kampus mereka sendiri dan dengan biaya yang relatif murah. Jadi, hal ini sedang menjadi tren. Kami juga melihat Microsoft melakukan hal tersebut di Seattle baru-baru ini.”
Pemenang besar lainnya di bulan September adalah ritel terbuka. Pembeli termasuk Nuveen, Tanger, InvenTrust Properties dan MCB Real Estate secara kolektif menggelontorkan kurang dari setengah miliar dolar ke properti ritel selama bulan tersebut, sebagian besar merupakan pusat terbuka dengan restoran. Hal ini merupakan pertaruhan besar bagi konsumen pada saat kepercayaan diri sedang menurun.
Kepala real estat global Nuveen, Chad Phillips, mengatakan kepada Property Play pekan lalu bahwa ia sangat condong ke pusat-pusat terbuka selama dua tahun terakhir.
“Total keuntungannya bagus. Anda membeli dengan harga yang jauh lebih murah dibandingkan biaya penggantian. Jadi, Anda menggabungkan semuanya, dan ini adalah kebutuhan real estate yang sangat tangguh dan penting di mana kita bisa mendapatkan keuntungan yang kuat dan disesuaikan dengan risiko,” kata Phillips.
