Kepala BXP mengatakan sektor perkantoran telah mencapai titik terendah, namun bangunan masih perlu dibongkar

Versi artikel ini pertama kali muncul di buletin CNBC Property Play bersama Diana Olick. Property Play mencakup peluang baru dan berkembang bagi investor real estat, mulai dari individu hingga pemodal ventura, dana ekuitas swasta, kantor keluarga, investor institusi, dan perusahaan publik besar. Mendaftar untuk menerima edisi mendatang, langsung ke kotak masuk Anda.

Pasar perkantoran di AS telah mengalami penurunan sejak awal pandemi, ketika para pekerja pertama kali diperintahkan pulang. Beberapa dari mereka, terutama pekerja muda, tidak pernah kembali lagi – meninggalkan banyak gedung perkantoran yang setengah penuh atau kosong.

Namun, tingkat kekosongan perkantoran secara keseluruhan turun 20 basis poin pada kuartal ketiga menjadi 18,8%, menurut CBRE. Meskipun secara historis jumlah tersebut masih tinggi, namun hal ini menandai penurunan lowongan kerja pertama dari tahun ke tahun sejak kuartal pertama tahun 2020, ketika Covid merajalela di AS.

Aktivitas sewa guna usaha pada kuartal terakhir melebihi rata-rata triwulanan lima tahun, didorong oleh perusahaan jasa keuangan dan teknologi, menurut laporan tersebut. Proyek konstruksi juga mengalami penurunan dan berada pada jalur penurunan total tahunan terendah dalam lebih dari satu dekade.

“Saya benar-benar berpikir kita mencapai titik terendah. Saya pikir kita mencapai titik terendah pada tahun 2024,” kata Owen Thomas, CEO BXP (sebelumnya Boston Properties), kantor REIT terbesar di AS. “Ada banyak hal positif yang terjadi pada sebagian, tidak semua, bisnis perkantoran.”

Salah satu hal positifnya adalah suku bunga yang lebih rendah. Modal kembali masuk ke sektor real estat perkantoran, kata Thomas, dimulai dari sisi utang, di mana telah terjadi beberapa sekuritisasi utang dalam jumlah besar. BXP baru saja menyelesaikan sekuritisasi aset tunggal pada gedung perkantoran kelas atas di New York City dan Boston, katanya.

BXP hampir seluruhnya berinvestasi di pasar tingkat atas, dengan banyak penyewa di bidang jasa keuangan dan hukum. Dan hal itu, kata Thomas, merupakan hal positif lainnya. Perusahaan jasa keuangan mengalami pertumbuhan pendapatan yang besar, sebagian berkat kecerdasan buatan. Perusahaan-perusahaan ini juga cenderung menggunakan ruang mereka lebih sering dibandingkan perusahaan lain.

“Perusahaan-perusahaan terkemuka ini ingin agar orang-orangnya kembali ke kantor, dan, tentu saja, mereka bisa mengamanatkan hal itu, tapi yang sebenarnya mereka inginkan adalah mereka ingin orang-orangnya mau kembali ke kantor,” kata Thomas. “Itulah mengapa Anda melihat percabangan dalam bisnis perkantoran, antara gedung-gedung berkualitas yang disewa oleh perusahaan-perusahaan terkemuka dan gedung-gedung lainnya, yang kinerjanya tidak sebaik, yang kami sebut, segmen tempat kerja utama di industri ini.”

Tingkat “premier” tersebut secara kasar didefinisikan sebagai 10% bangunan teratas. Tingkat kekosongan di gedung-gedung ini jauh lebih rendah dibandingkan dengan pasar lainnya – rata-rata 11% di kota-kota tempat BXP beroperasi, kata Thomas, seraya menambahkan bahwa harga sewa yang diminta di pasar tersebut 55% lebih tinggi.

Namun, gedung-gedung utama tidak selalu merupakan gedung baru. Mereka juga membangun di lokasi yang diinginkan, terutama dengan akses mudah ke angkutan massal. Ada juga dorongan baru dari pemilik bangunan tingkat kedua untuk bersaing dengan properti Kelas A.

“Saat ini banyak pemilik perkantoran yang mempunyai strategi, kami tidak berusaha menjadi penyedia tempat kerja utama, kami berusaha menjadi penyedia gedung B terbaik,” kata Thomas. “Mereka sedang memperbaiki gedung-gedungnya. Mereka menyediakan beberapa fasilitas tersebut, dan mereka memberikan harga yang lebih berorientasi pada nilai. Jadi saya pikir banyak permintaan akan tertuju pada hal tersebut.”

BXP, pada bagiannya, tidak terlalu tertarik untuk mengakuisisi gedung-gedung ini, tambahnya. Sebaliknya, mereka memasukkan modal investasi ke dalam pembangunan baru, baru-baru ini meluncurkan proyek senilai $2 miliar di 343 Madison Avenue di New York City. Meski dengan jangka waktu konstruksi yang lama, Thomas mengatakan hasil yang dihasilkan jauh lebih baik dibandingkan bangunan yang sudah ada, bahkan dengan harga murah.

Mengenai pengaruh Walikota terpilih Zohran Mamdani terhadap real estat kota, Thomas sangat optimis.

“Kesuksesan kami di suatu komunitas ditentukan oleh kesuksesan komunitas kami, jadi jika kota tersebut tidak sukses, kami juga tidak bisa sukses. Kami ingin melakukan apa yang kami bisa untuk membantunya mewujudkan beberapa hal yang dia janjikan sebagai kandidat,” kata Thomas, yang secara spesifik menyebutkan keterjangkauan perumahan dan keamanan masyarakat.

“Saya tidak duduk di sini dan mengatakan bahwa saya pikir ini akan menjadi hal yang positif, tapi saya pikir, mengingat hak persetujuan yang dimiliki negara atas banyak hal, dan beberapa keputusan awal yang saya lihat diambil olehnya, seperti mengangkat kembali kepala polisi, saya pikir beberapa di antaranya membuat kita merasa konstruktif mengenai seperti apa hasil ini,” kata Thomas.

Dia menunjuk pada kepemimpinan Kota New York dalam konversi perkantoran menjadi perumahan sebagai model bagi kota-kota lain, dengan mengatakan bahwa karena harga sewa yang sangat tinggi maka kesepakatan tersebut berhasil secara finansial. New York juga memberikan insentif pajak bagi pengembang, yang menurut Thomas menggembirakan.

Sedangkan di negara lain, konversi tidak akan menyelesaikan masalah kekosongan kantor, kata Thomas.

“Pasar perkantoran secara keseluruhan sudah dibangun secara berlebihan. Akan ada gedung-gedung yang dibongkar dan dijadikan sesuatu yang lain. Kami melakukan sebagian di lokasi pinggiran kota,” kata Thomas. “Tetapi konversinya, ketika orang membahas topik ini, mereka berpikir inilah jawabannya.

“Itu akan menjadi sebuah jawaban. Itu bukan jawabannya,” katanya.