Pasar Hidup Senior tidak dapat memenuhi permintaan seiring bertambahnya usia Boomers
Versi artikel ini pertama kali muncul di buletin Play Properti CNBC dengan Diana Olick. Play properti mencakup peluang baru dan berkembang bagi investor real estat, dari individu hingga pemodal ventura, dana ekuitas swasta, kantor keluarga, investor institusional dan perusahaan publik besar. Mendaftar Untuk menerima edisi mendatang, langsung ke kotak masuk Anda.
Hidup senior telah lama menjadi permainan real estat yang agak di bawah radar, dengan reputasi yang agak tidak menarik. Tapi tepatnya di tepi boom – tepatnya baby boom.
Lebih dari 4 juta boomer akan mencapai 80 dalam lima tahun ke depan, dan hunian di kedua orang dewasa yang aktif dan komunitas hidup yang dibantu sudah meningkat dengan cepat. Ini terjadi ketika pertumbuhan inventaris tahunan di perumahan senior baru saja turun di bawah 1%, pertama kali terjadi sejak Pusat Investasi Nasional untuk Perumahan dan Perawatan Lansia mulai melacak metrik pada tahun 2006.
Ventas, seorang senior Living Real Estate Investment Trust dengan kapitalisasi pasar $ 31 miliar, bertaruh besar pada apa yang CEO Deb Cafaro sebut sebagai ekonomi umur panjang.
“Kami membeli miliaran dolar setahun di kehidupan senior, dan kami melihat pengembalian di Sevens masuk, dengan remaja rendah hingga pertengahan, IRR tidak terkena [internal rates of return]jadi ada pertumbuhan yang signifikan dalam aset, dan kami membeli di bawah biaya penggantian, “kata Cafaro, yang telah berada di pucuk pimpinan perusahaan selama lebih dari 25 tahun.” Saya belum pernah melihat bahwa kombinasi karakteristik investasi dalam karir panjang saya di real estat, dan jadi kami sepenuhnya mengambil keuntungan dari semua itu. “
Cafaro mengatakan ada 28% pertumbuhan yang diproyeksikan dalam kumpulan permintaan senior hidup selama lima tahun ke depan. Dia menyebut tailwinds permintaan itu “sangat kuat dan tahan lama.”
“Pikirkan tentang tahun 2000 dalam bisnis kepercayaan investasi real estat – kantor adalah lebih dari 20%dari keseluruhan REIT Pie, dan perawatan kesehatan adalah 2%. Sekarang ketika Anda melihat pai, kantor adalah 5%, dan apa sekarang? Itu perawatan kesehatan, kehidupan senior. Ini adalah pusat data. Ini menara sel. Mengapa? Karena di situlah permintaan itu,” katanya.
Cafaro mengatakan Ventas, yang membeli properti tetapi tidak mengembangkannya, mendapat manfaat dari kurangnya pasokan di sektor kehidupan senior, dari orang dewasa aktif hingga bantuan hidup ke fasilitas perawatan memori.
Sunrise of Lincoln Park Senior Living Community, yang dimiliki oleh Ventas, di Chicago, Illinois.
Atas perkenan Ventas
“Sebagai pemilik dengan salah satu jejak jejak perumahan senior terbesar, dari stok yang ada di AS, kami diuntungkan oleh biaya pengembangan yang lebih tinggi, karena kami memiliki basis terpasang dan kami memperoleh aset yang sebenarnya dengan biaya penggantian di bawah, dan, saat ini, itu bagian dari strategi kami,” kata Cafaro. “Kami merasa sangat baik tentang basis 850 komunitas senior kami, di mana hunian meningkat. Dan kami juga merasa senang dengan multibillion dolar yang kami investasikan setiap tahun dalam aset yang ada,”
Mengapa Tidak Ada Pasokan?
Aegis Living adalah pengembang dan operator fasilitas kehidupan senior di Washington, California dan Nevada. Ketidakseimbangan permintaan pasokan besar-besaran sangat membebani pendirinya dan CEO, Dwayne Clark.
“Ada masalah pembuatan bir, dan satu -satunya metafora yang bisa saya pikirkan, itu seperti menempatkan balon pesta di ujung selang api dan menyaksikannya meningkat dengan kecepatan besar. Kecepatan tanpa bisa melakukan apa pun sampai muncul,” kata Clark.
Menurut NIC Data, akan ada hanya sekitar 4.000 unit hidup senior baru yang dikembangkan tahun ini dan tahun depan, tetapi permintaan akan membutuhkan 100.000 tempat tidur baru setiap tahun hingga 2040.
“Ini adalah jumlah unit terendah yang telah kami lihat sejak 2009, yang terendah. Dan, sekali lagi, saya telah melakukan ini selama 40 tahun. Saya belum pernah melihat kurangnya konstruksi dimulai,” kata Clark.
Sewa rata -rata di AEGI adalah sekitar $ 12.000 sebulan, tetapi itu termasuk utilitas, transportasi, makanan, kegiatan, dan tingkat perawatan yang berbeda. Clark mengatakan sebagian besar penduduk menanggung sebagian biaya dengan menggunakan hasil dari penjualan rumah mereka, yang telah dihargai secara dramatis dalam lima tahun terakhir.
Suku bunga yang lebih tinggi, katanya, adalah penghalang utama untuk pengembangan baru.
“Kami memiliki enam bangunan yang menunggu untuk dibiayai kembali. Kami tidak pernah, dalam sejarah 28 tahun kami, telah memiliki lebih dari dua. Kami punya enam, dan segera menjadi tujuh, dan itu semua adalah hutang mengambang. Jadi itu adalah masalah bencana bagi industri. Dan sekali lagi, kami tidak mengejar permintaan,” tambahnya.
Bunga investor
Harrison Street adalah perusahaan manajemen investasi real estat alternatif dengan aset $ 55 miliar yang dikelola. Strategi Perumahan Senior Inti AS-nya membukukan peningkatan lebih dari 30% dalam pendapatan operasional bersih lokasi yang sama tahun lalu, menurut juru bicara perusahaan. Harris Street telah menyatakan bahwa dengan pasokan baru dibatasi dan permintaan tahan lama, ini bisa menjadi titik masuk terkuat untuk investasi real estat alternatif dalam sejarah 20 tahun.
“Terus terang, selama 20 tahun terakhir, saya tidak dapat mengidentifikasi periode lain di mana kami lebih bersemangat tentang pengaturan saat ini di sektor ini,” kata Mike Gordon, CIO global Harrison Street, yang berinvestasi di segmen hidup independen dan membantu, serta perawatan memori.
Gordon mengatakan ketidakpastian yang parah di tahun -tahun pertama pandemi – ketika ada kisah horor infeksi dan kematian di fasilitas kehidupan senior – sebagian besar telah diselesaikan. Dia sekarang mengatakan ada lebih banyak senior yang tinggal di komunitas ini daripada ada pra-covid.
Harrison Street memperoleh sekitar 20 komunitas senior selama 2020-2021, pada awal pandemi, ketika hampir tidak ada likuiditas di sektor ini. Selama beberapa tahun terakhir, meningkatnya permintaan dan pasokan yang ketat telah menghasilkan kenaikan sewa rata -rata tahunan hampir 5% di seluruh sektor dan satu digit tinggi di pasar tertentu, menurut Harrison Street.
Meskipun suku bunga tinggi secara keseluruhan, Gordon mengatakan investor swasta memiliki minat baru di sektor ini, berkat pertumbuhan sewa yang kuat.
“Apa yang kita lihat sekarang adalah pengembalian likuiditas yang sangat cepat ke sektor ini,” kata Gordon.
