Elliott melihat peluang untuk menciptakan nilai di Warehouse Reit Rexford Industrial
Timon Schneider | Gambar SOPA | Lightrocket | Gambar getty
Perusahaan: Rexford Industrial Realty (Rexr)
Bisnis: Rexford Industrial Realty adalah kepercayaan investasi real estat (REIT) yang dikelola sendiri dan dikelola sendiri. Perusahaan ini berfokus pada memiliki, mengoperasikan, dan memperoleh properti industri di pasar pengisi California Selatan. Ia memperoleh, memiliki, meningkatkan, membangun kembali, menyewakan dan mengelola real estat industri yang terutama berlokasi di Pasar Infill California Selatan, melalui Rexford Industrial Realty, LP (Operating Partnership) dan anak perusahaannya. Perusahaan juga mengakuisisi atau memberikan utang hipotek yang dijamin oleh properti atau properti industri yang dikategorikan untuk pengembangan industri. Ini menyediakan layanan manajemen properti dan layanan leasing kepada pemilik properti pihak terkait. Layanan Manajemen Properti -nya meliputi melakukan inspeksi properti, pemantauan perbaikan dan pemeliharaan, mempertahankan hubungan penyewa dan memberikan pengawasan keuangan dan akuntansi. Portofolionya terdiri dari 424 properti dengan sekitar 51,0 juta kaki persegi sewaan.
Nilai Pasar Saham: $ 9,47 miliar ($ 40,01 per saham)
Rexford Industrial Realty Saham Tahun Hingga Saat Ini
Aktivis: Manajemen Investasi Elliott
Kepemilikan: n/a
Biaya rata -rata: n/a
Komentar Aktivis: Elliott adalah perusahaan investasi multistrategy yang mengelola sekitar $ 76,1 miliar aset (per 30 Juni 2025) dan merupakan salah satu perusahaan tertua dari jenisnya di bawah manajemen berkelanjutan. Dikenal karena uji tuntas dan sumber dayanya yang luas, Elliott secara teratur mengikuti perusahaan selama bertahun -tahun sebelum melakukan investasi. Elliott adalah investor aktivis yang paling aktif, terlibat dengan perusahaan di seluruh industri dan beberapa geografi.
Apa yang terjadi
Pada 27 Agustus, Elliott mengumumkan bahwa mereka telah mengambil posisi di Rexford Industrial Realty.
Di belakang layar
Rexford adalah REIT industri yang dikelola secara internal yang berfokus pada pasar California Selatan. Ruang REIT industri telah mendapat manfaat dari tailwinds sekuler yang kuat, karena kebangkitan e-commerce, yang membutuhkan lebih banyak ruang gudang rata-rata daripada bisnis ritel tradisional, telah meningkatkan kebutuhan pergudangan dari waktu ke waktu. Selain itu, California Selatan adalah lokasi yang sangat menarik karena tantangan hak, kelangkaan tanah, kedekatan dengan pelabuhan dan populasi perkotaan yang padat, yang semuanya telah memicu permintaan dan pertumbuhan sewa cepat. Secara historis, portofolio utama dan tak tergantikan ini telah memerintahkan penilaian pasar teratas, berdagang dengan premi 20-30% ke Net Asset Value (NAV) dan premi 8-putar untuk rekan-rekan berdasarkan dana yang disesuaikan dari basis Operasi (AFFO).
Namun, seperti yang telah kita lihat berkali -kali sebelumnya dengan banyak aktivis, REIT secara inheren kurang diatur dan menarik tim manajemen dengan kepentingan yang tidak selaras. Rexford tidak berbeda. Meskipun menjadi perusahaan yang berbasis di California, mereka berdomisili di Maryland, negara yang terkenal karena peraturan ramah manajemen, termasuk Undang-Undang Pengambilalihan yang Tidak Diminta Maryland, yang memungkinkan perusahaan untuk mengklasifikasikan dewannya tanpa persetujuan pemegang saham.
California REIT yang menggabungkan di Maryland bukan karena alasan kenyamanan, tetapi lebih untuk keperluan mengakar. Jenis perusahaan inilah yang juga akan memiliki dewan tujuh orang dengan mayoritas (termasuk dua co-CEO) menjadi anggota selama lebih dari 10 tahun dan memiliki sekitar 1% dari saham biasa yang beredar sebagai kelompok, hampir semuanya diberikan kepada mereka. Setelah pengaturan seperti ini, Playbook REIT umumnya mengambil hutang, mengeluarkan saham dan membeli sebanyak mungkin properti karena kelebihan manajemen lebih terkait dengan tingkat aset yang dikelola daripada harga saham. Juga, di pesta koktail dan klub, “keren” untuk mengelola miliaran dolar properti. Jadi, sejak IPO -nya pada tahun 2013, perusahaan telah meningkatkan jumlah sahamnya lebih dari 9x, meningkatkan utang dari $ 193 juta menjadi $ 3,5 miliar dan menumbuhkan aset dari $ 555 juta menjadi $ 12,6 miliar. Strategi ini bekerja untuk sementara waktu ketika Rexford berdagang dengan premi besar dengan nilai yang mendasari real estatnya, tetapi akhirnya menyusul mereka sebagai biaya penjualan, biaya umum dan administrasi yang membengkak, tata kelola perusahaan terkikis dan kompensasi eksekutif dimuat. (Dua CEO masing -masing $ 13 juta). Ketika premi untuk NAV mulai menurun, begitu pula strategi ini dan Rexford sekarang diperdagangkan dengan diskon 20% ke NAV dan diskon afo 5-6 untuk rekan-rekan dengan harga saham turun menjadi $ 40 per saham (sebelum pengumuman Elliott) dari tertinggi lebih dari $ 80 pada bulan Desember 2021.
Beruntung bagi pemegang saham, waktu untuk perubahan telah tiba, karena Elliott Investment Management telah mengungkapkan posisi lima besar di Rexford. Sementara ini menyiratkan minimal paparan ekonomi 5% (sekitar $ 400 juta hingga 500 juta), mengingat sejarah investasi Elliott, eksposur mereka kemungkinan setidaknya $ 1 miliar dari $ 76 miliar aset mereka.
Elliott memiliki sejarah yang kaya dalam mendorong perubahan di perusahaan seperti Rexford, jadi kami berharap mereka mengadvokasi tata kelola perusahaan yang lebih baik, alokasi modal yang lebih baik, dan memulihkan fokus strategis perusahaan untuk menciptakan nilai pemegang saham.
Meskipun penting untuk dicatat bahwa aktivisme bisa lebih menantang di Maryland, itu belum bertindak sebagai larangan, terutama untuk aktivis yang berpengalaman dan berkomitmen seperti Elliott. Bahkan, alat yang tersedia untuk perusahaan yang biasanya akan mencegah aktivisme dalam situasi ini lebih dari piala racun. Setiap upaya oleh manajemen untuk mengakar diri mereka sendiri dalam menghadapi seorang aktivis hanya akan lebih merusak reputasi mereka dan mendukung kasus Elliott bahwa perubahan diperlukan. Jadi, kami berharap Elliott berjalan dengan baik dalam pertarungan proxy di sini jika sampai pada itu. Tapi kami tidak berpikir itu akan sampai pada itu.
Ketika seorang aktivis terlibat dengan perusahaan, itu sering menempatkan perusahaan itu dalam permainan semu, mendapatkan perhatian investor strategis dan ekuitas swasta. Dinamika ini bahkan lebih besar untuk perusahaan seperti Rexford yang telah lama menjadi subjek spekulasi pengambilalihan.
Bagi Rexford, aset premium mereka, konsolidasi dalam industri REIT dan penilaian diskon saat ini menjadikan perusahaan kandidat akuisisi alami. Selain itu, Elliott juga memiliki sejarah yang kuat dalam mengkatalisasi hasil strategis di REIT.
Di Healthcare Trust of America (sebelumnya HTA), Elliott berhasil mendorong tinjauan strategis, yang akhirnya menyebabkan penggabungan antara HTA dan Kesehatan Realty Trust untuk membentuk pemilik properti kantor medis terbesar di AS
Mengingat diskon 20% Rexford saat ini untuk NAV, kami percaya bahwa setiap pengambilan akan terjadi setidaknya di NAV, tetapi lebih mungkin pada premi mengingat penilaian historis perusahaan dan kualitas portofolio.
Jika peluang seperti itu untuk terwujud, sebagai fidusia bagi para investor dan pemegang saham Rexford, Elliott akan menimbang nilai dari akuisisi terhadap rencana mandiri jangka panjang dan mengadvokasi jalur mana pun yang akan memberikan nilai terbaik bagi pemegang saham. Mempertimbangkan rencana jangka panjang kemungkinan akan membutuhkan waktu dan ketidakpastian dewan dan pemulihan manajemen, kami akan berpikir bahwa akuisisi dengan premi yang wajar akan menjadi jalur yang disukai di sini.
Ken Squire adalah pendiri dan presiden Monitor 13D, Layanan Penelitian Institusional tentang Aktivisme Pemegang Saham, dan Pendiri dan Manajer Portofolio Dana Aktivis 13D, reksa dana yang berinvestasi dalam portofolio investasi 13D aktivis.
