Naiknya $ 50 miliar Evergrande meninggalkan bekas luka di sektor properti China
Kompleks komersial Evergrande di Beijing pada 29 Januari 2024.
Greg Baker | AFP | Gambar getty
China Evergrande Group dihapus dari bursa saham Hong Kong Pada hari Senin-jalan keluar yang memalukan bagi mantan pengembang terbang tinggi yang pernah melambangkan kenaikan ekonomi Beijing dan kemudian datang untuk melambangkan patung properti negara itu.
Setelah daftar pada tahun 2009, Evergrande telah menjadi salah satu saham terpanas China, dengan kapitalisasi pasar perusahaan memuncak pada $ 51 miliar pada tahun 2017. Perdagangan saham perusahaan telah ditangguhkan sejak Januari 2024 ketika menerima pesanan likuidasi, dengan nilai pasarnya turun hanya di atas $ 280 juta, menurut data LSEG.
Evergrande, yang pernah menjadi pengembang terbesar China berdasarkan penjualan, sekarang akan dikenang sebagai pengembang yang paling berhutang di dunia dengan lebih dari $ 300 miliar dalam hutang dan yang defaultnya memicu krisis selama bertahun-tahun yang lebih luas yang menyertai pertumbuhan ekonomi negara itu.
Itu adalah salah satu pengembang paling awal yang goyah setelah Beijing meluncurkan kebijakan tiga-red-line pada tahun 2021. Kebijakan, yang ditujukan untuk mengekang pinjaman yang agresif, memicu krisis likuiditas di seluruh sektor.
Penurunan perumahan China telah membentang ke tahun keempat, dengan harga, penjualan, investasi, dan aktivitas konstruksi goyah di seluruh papan, menimbang pertumbuhan ekonomi.
Harga rumah baru di Cina turun dengan kecepatan tercepat dalam delapan bulan di bulan Juni, turun 3,2% tahun ke tahun sebelum pulih sedikit menjadi penurunan 2,8% pada bulan Juli, sementara penurunan dalam Investasi terkait real-estate semakin dalam.
Menguraikan gelembung properti
Evergrande yang lepas setelah keruntuhannya terjadi selama kemerosotan properti yang berlarut -larut yang telah menyeret ekonomi yang lebih luas, meskipun para analis mengharapkan hambatan untuk memudahkan di tahun -tahun mendatang.
“Gelembung properti China memuncak pada tahun 2021 dan telah mengempis sejak itu,” kata Andy Xie, seorang ekonom independen yang berbasis di Shanghai. Dia menunjukkan bahwa volume penjualan properti perumahan baru telah berkurang setengahnya selama empat tahun. Harga telah terbelah dua di kota-kota kecil dan pinggiran kota besar dan telah turun sebanyak 30% di daerah pusat kota-kota tingkat-1, sang ekonom menunjukkan.
“Penyesuaian belum berakhir. Tetapi ekonomi telah menyerap sebagian besar dampaknya,” tambah Xie.
“Koreksi pasar perumahan Tiongkok tetap menjadi angin sakal yang berkelanjutan, meskipun kami memperkirakan lebih sedikit hambatan selama beberapa tahun ke depan,” kata Changchun Hua, kepala ekonom untuk Greater China di KKR, pensiling hambatan 1,5 poin persentase pada produk domestik bruto China pada tahun 2025, turun dari penyok 2,5 poin persentase pada 2022.
Hambatan akan terus menyempit menjadi hanya 0,3 poin persentase pada tahun 2027, menurut perkiraan Hua.
Di a Pertemuan Kebijakan Tingkat Tinggi Pekan lalu, Perdana Menteri Cina Li Qiang menekankan perlunya langkah -langkah yang lebih efektif untuk mengatasi pasar properti dan menstabilkan harapan pasar. Sektor Properti dan Konstruksi China menyumbang lebih dari seperempat dari PDB China Sebelum penumpasan Beijing terhadap utang berlebih pengembang pada tahun 2020.
Pada hari Senin, pemerintah Shanghai mengumumkan banyak langkah untuk meningkatkan permintaan rumah, termasuk memungkinkan keluarga yang memenuhi syarat untuk membeli sejumlah rumah yang tidak terbatas di pinggiran luar luar dan menyerukan tarif hipotek yang lebih rendah. Yang mengikuti langkah -langkah pelonggaran yang serupa dari Pemerintah Kota Beijing Awal bulan ini yang menghilangkan pembatasan pembelian rumah di pinggiran.
Saham pengembang Tiongkok berkumpul Senin pagi tentang optimisme bahwa Beijing akan terus maju dengan lebih banyak stimulus untuk mendukung pasar perumahan, menurut William Wu, analis properti China di Daiwa Capital Markets.
'Penerbangan ke Keamanan'
Karena sebagian besar pengembang swasta telah gagal bayar dan sedang mengalami restrukturisasi utang, “kami melewati gelombang default puncak,” kata Leonard Law, seorang analis kredit senior di Lucror Analytics.
Yang mengatakan, beberapa rekan Evergrande mungkin menghadapi risiko delisting yang serupa, kata Christine Li, kepala penelitian untuk Asia-Pasifik di konsultasi properti global Knight Frank. Dua puluh pengembang tersebut telah disetujui untuk rencana restrukturisasi utang sejak awal tahun ini, membersihkan lebih dari 1,2 triliun yuan ($ 167 miliar) dalam kewajiban, menurut perkiraan Li.
Beijing telah mendesak pemerintah daerah untuk memastikan pinjaman yang lebih cepat untuk pengembang yang kekurangan uang dan dilaporkan Mempertimbangkan rencana untuk memobilisasi perusahaan milik negara untuk mengambil alih rumah yang tidak terjual dari pengembang yang tertekan sebagai bagian dari upaya untuk menstabilkan sektor ini.
Meskipun risiko lebih banyak default pengembang telah mereda, konsolidasi di sekitar pengembang yang didukung negara tampak tak terhindarkan karena krisis multi-tahun telah membuat pembeli rumah lebih berhati-hati daripada sebelumnya.
“Sekarang ada penerbangan yang jelas untuk keselamatan, dengan pembeli mendukung pengembang milik negara dan properti yang selesai daripada presal,” kata Cathy Lu, seorang analis kredit di Octus, yang sebelumnya dikenal sebagai Reorg, sebuah perusahaan data keuangan yang berspesialisasi dalam restrukturisasi utang.
Banyak dari pengembang besar yang akan menjadi “perusahaan zombie” pada akhirnya akan digulung ke dalam mesin negara, kata Brian McCarthy, mengelola kepala sekolah di Macrolens. Dia memperkirakan bahwa entitas negara akan masuk dan mendanai penyelesaian unit yang belum selesai.
“Pengembang milik negara akan berakhir menjalankan seluruh industri. Pembuat kebijakan di Cina tidak akan pernah membiarkan gelembung ini mendekati hal seperti [what] Kami melihat selama 15 tahun terakhir, “katanya.
Sekam kerajaan properti
Pada bulan Januari tahun lalu, pengadilan di Hong Kong memerintahkan likuidasi aset lokal Evergrande setelah para kreditor mengajukan petisi, menunjuk Alvarez & Marsal – perusahaan yang membantu melepaskan Lehman Brothers – untuk melakukan proses tersebut.
Sejauh ini, kemajuannya lambat. Kreditor luar negeri hanya mencakar sebagian kecil dari apa yang mereka hutang, dengan sebagian besar aset Evergrande duduk di daratan.
Evergrande masih memiliki setidaknya ratusan proyek yang belum selesai di seluruh negeri, dengan ratusan ribu pembeli rumah yang menunggu rumah mereka, dan sejumlah kreditor, dari bisnis di Cina yang memasok materi ke Evergrande hingga pemegang obligasi yang berdesak -desakan untuk mengganti kerugian mereka.
“Untuk Evergrande, pengiriman rumah tetap menjadi prioritas,” kata Octus 'Lu. Evergrande mengatakan itu memberikan 1,2 juta rumah dalam empat tahun terakhir, dengan Lebih dari 95% unit yang dijual selesaimenurut laporan media negara, mengutip perwakilan perusahaan.
Kreditor, bagaimanapun, terus menghadapi prospek pembayaran yang tidak pasti. Sementara entitas lepas pantai telah dalam proses likuidasi sejak tahun lalu, unit darat Evergrande yang besar juga bangkrut, menawarkan nilai restrukturisasi kecil, tambah Lu.
Likuidator Hong Kong mengatakan dalam a pengajuan Awal bulan ini beban utang Evergrande jauh lebih besar dari perkiraan dan Restrukturisasi “holistik” apa pun akan di luar jangkauan. Evergrande's Jumlah tumpukan utang menjadi $ 45 miliarsecara signifikan lebih tinggi dari $ 27,5 miliar kewajiban yang diungkapkan dalam pengungkapan keuangan Evergrande pada tahun 2022, kata likuidator.
Terlepas dari upaya likuidasi, pemegang obligasi di luar negeri dan pemegang saham cenderung sebagian besar musnah, kata McCarthy Macrolens. “Untuk investor luar negeri yang berinvestasi di Cina melalui Hong Kong, Anda memiliki jalan lain yang terbatas pada aset darat jika semuanya menjadi buruk.”
