Satu dari tiga pemilik kondominium di Manhattan kehilangan uang ketika mereka menjualnya pada tahun lalu

Versi artikel ini pertama kali muncul di buletin Inside Wealth CNBC bersama Robert Frank, panduan mingguan untuk investor dan konsumen dengan kekayaan bersih tinggi. Mendaftar untuk menerima edisi mendatang, langsung ke kotak masuk Anda.

Lebih dari sepertiga apartemen kondominium yang terjual di Manhattan selama setahun terakhir mengalami kerugian, meskipun pasar kelas atas bernasib lebih baik, menurut sebuah laporan baru.

Meskipun banyak berita utama tentang penjualan yang menakjubkan dan melonjaknya harga real estat di Manhattan, harga rata-rata per kaki persegi untuk kondominium di Manhattan pada dasarnya tetap datar dibandingkan satu dekade lalu, menurut laporan dari Brown Harris Stevens. Satu dari tiga penjualan kembali kondominium antara Juli 2024 dan Juni 2025 dijual dengan kerugian, menurut laporan tersebut. Jika memperhitungkan inflasi, biaya transaksi dan renovasi, kerugian yang dialami penjual kondominium kemungkinan akan lebih tinggi lagi, menurut analis real estate.

Meskipun data tersebut tidak mencakup koperasi, para analis mengatakan harga koperasi secara umum bernasib sama atau sedikit lebih buruk dibandingkan kondominium.

“Selama dekade terakhir, Manhattan pada dasarnya telah bergerak ke samping,” kata Jonathan Miller, CEO Miller Samuel, perusahaan penilai dan riset real estate.

Pelemahan harga jangka panjang di Manhattan sangat kontras dengan sebagian besar negara di mana harga rumah naik secara signifikan sejak pandemi ini, sehingga menciptakan krisis keterjangkauan yang meluas. Hanya 2% penjual rumah secara nasional yang membeli rumah sebelum pandemi berisiko menjual rumah dengan kerugian, menurut Redfin.

Manhattan masih menjadi salah satu pasar termahal di negara ini, terutama jika dihitung per kaki persegi. Harga rata-rata penjualan Manhattan pada kuartal ketiga adalah $1,2 juta, sedangkan rata-rata hanya di bawah $2 juta, menurut Miller Samuel dan Douglas Elliman. Namun dalam jangka panjang, analisis penjualan kembali menemukan bahwa waktu pembelian di Manhattan biasanya lebih penting daripada lokasi.

Pemilik kondominium yang membeli sebelum tahun 2010 memiliki nasib terbaik. Keuntungan rata-rata bagi mereka yang berada dalam kelompok tersebut yang menjual selama setahun terakhir adalah antara 29% dan 45%, menurut laporan Brown Harris. Harga-harga mulai naik setelah krisis keuangan, dan mencapai puncaknya pada tahun 2016. Artinya bagi mereka yang membeli antara tahun 2011 dan 2015, peningkatan penjualan pada tahun lalu tidak terlalu besar, sekitar 11%.

Mereka yang mengalami kerugian terbesar adalah mereka yang membeli setelah tahun 2016. Setengah dari pembeli yang membeli antara tahun 2016 dan 2020 menjual dengan kerugian selama periode yang disurvei. Di antara mereka yang melakukan pembelian antara tahun 2021 dan 2024, keuntungannya sangat kecil – meskipun beberapa pembeli yang melakukan transaksi selama masa krisis Covid pada akhir tahun 2020 dan awal tahun 2021 mungkin mendapatkan hasil yang lebih baik.

Menambah biaya pembelian, penjualan, dan kepemilikan lainnya akan semakin menambah kerugian. Biaya transaksi di Manhattan dapat berkisar antara 6% hingga 10%, menurut broker. Renovasi dan perbaikan juga tidak termasuk dalam kerugian, begitu pula biaya pemeliharaan atau pajak. Menyesuaikan diri dengan inflasi juga akan meningkatkan kerugian dan menurunkan keuntungan.

Stijn Van Nieuwerburgh, salah satu direktur Paul Milstein Center for Real Estate di Graduate School of Business di Columbia University, mengatakan inflasi telah meningkat 36% selama dekade terakhir.

“Jadi kalau saya berinvestasi di kondominium Manhattan pada September 2015 (mendekati puncaknya) dan menjualnya pada Agustus 2025 dengan harga nominal yang sama, return nominal 0%, sebenarnya saya rugi 36% secara riil,” ujarnya. “Ini mengejutkan karena banyak orang menganggap real estate sebagai lindung nilai inflasi yang baik.”

Dia mencatat bahwa indeks harga rumah nasional Case-Shiller naik 89% dalam 10 tahun antara September 2015 dan Agustus 2025, “jauh lebih baik daripada di NYC dan juga jauh lebih tinggi daripada inflasi sebesar 36%.”

Alasan “dekade yang hilang” di Manhattan dalam harga kondominium sangat beragam dan masih diperdebatkan. Batasan pengurangan pajak negara bagian dan lokal yang dimulai pada tahun 2018 memberikan tekanan pada harga dan permintaan, seperti halnya undang-undang sewa tahun 2019. Migrasi beberapa orang yang berpenghasilan lebih tinggi ke Florida selama masa Covid juga menambah ketakutan terhadap real estat, meskipun populasi dan permintaan dengan cepat pulih kembali.

Satu-satunya pengecualian terhadap tren ini adalah pasar teratas. Mereka yang membeli dan menjual apartemen seharga $10 juta atau lebih menghasilkan keuntungan dua digit, tidak peduli kapan mereka pertama kali membeli.

Para pialang dan analis mengatakan meningkatnya konsentrasi kekayaan di kalangan atas, meningkatnya pasar saham dan permintaan yang tiada henti dari mereka yang tidak terlalu terpengaruh oleh siklus ekonomi dan pasar telah mendorong berlanjutnya keuntungan di pasar barang mewah.

“Perusahaan kelas atas telah bernasib lebih baik selama dekade ini, terutama di, katakanlah, 4% pasar teratas,” kata Miller. Alasannya adalah Wall Street dan pasar keuangan. Dan kemampuan untuk membeli secara tunai, tidak tergantung pada suku bunga.

Dua pertiga dari transaksi apartemen yang dilakukan pada kuartal ketiga dilakukan secara tunai, kata Miller, jauh di atas rata-rata historis sekitar 53% dan menunjukkan ketergantungan pasar Manhattan pada pembeli kaya yang tidak membutuhkan hipotek.

Di pasar yang sering mengalami naik dan turun, para pialang mengatakan bahwa kenaikan saat ini memberikan peluang bagi pembeli dan penjual.

“Saya optimis dan memiliki pandangan yang sangat positif terhadap real estat New York,” kata Jared Antin, direktur eksekutif Brown Harris Stevens dan salah satu penulis laporan tersebut. “Sementara beberapa orang mungkin kehilangan uang dalam kesepakatan itu [over the decade]kerugiannya dapat diabaikan. Hal ini menunjukkan sifat blue chip pasar Manhattan. Apakah semua orang ingin menghasilkan uang dari real estat mereka? Tentu saja. Tapi pasar ini sangat stabil.”

Penjual yang membeli saat penurunan pada tahun 2020 dan awal tahun 2021 juga dapat memperoleh keuntungan ketika mereka mulai menjual, kata Antin.

Namun, dengan harga rata-rata yang mendekati titik tertinggi sepanjang masa dan ketidakpastian seputar pemilihan walikota mendatang, banyak calon pembeli memilih untuk tidak membeli dan menyewa, bahkan jika mereka mampu membeli. Jumlah rumah tangga di Kota New York yang berpenghasilan lebih dari $1 juta per tahun yang menyewa rumah meningkat lebih dari dua kali lipat antara tahun 2019 dan 2023, menjadi 5.661, menurut laporan dari RentCafe.

Terlebih lagi, kontrak yang ditandatangani untuk apartemen kelas atas – dengan harga $4 juta atau lebih – turun 39% pada bulan September, menurut Olshan Realty, menyusul kenaikan pada bulan Agustus dan Juli. Para pialang menyalahkan penurunan cepat dalam persediaan dan kurangnya pasokan baru dari pembangunan kondominium, bukan penurunan permintaan atau ketakutan bahwa Zohran Mamdani, seorang sosialis demokratis, akan menjadi walikota New York City berikutnya.

“Tentu saja ada risiko buruk terhadap kebijakan tersebut,” kata Miller. “Tetapi seperti yang kita lihat di masa lalu, ketakutan tersebut biasanya berlebihan.”